Airbnb en copropriété : les nouvelles règles de 2026 que tout copropriétaire doit connaître
L'équipe NeoCopro
Vous louez votre appartement sur Airbnb ou envisagez de le faire ? En 2026, le cadre légal a significativement évolué. Entre la loi Le Meur, la décision du Conseil constitutionnel et les nouvelles obligations d'enregistrement, les copropriétaires doivent se mettre à jour sous peine de mauvaises surprises. Voici un tour d'horizon clair et complet de ce qui change.
La loi Le Meur : un tournant pour la location courte durée en copropriété
Adoptée en novembre 2024, la loi Le Meur a profondément remanié les règles entourant les locations meublées touristiques, notamment dans les copropriétés. L'un de ses apports majeurs concerne la possibilité pour les copropriétés d'interdire la location de courte durée des résidences secondaires.
Avant cette loi, une telle interdiction nécessitait un vote à l'unanimité — une quasi-impossibilité dans les grandes copropriétés. Désormais, une majorité des deux tiers suffit, à condition que le règlement de copropriété contienne déjà une clause d'habitation bourgeoise, c'est-à-dire une clause interdisant les activités commerciales dans les lots à usage d'habitation.
Cette disposition a été confirmée le 19 mars 2026 par le Conseil constitutionnel, qui l'a jugée conforme à la Constitution. Une décision importante qui valide le droit des copropriétaires à mieux contrôler l'usage des logements dans leur immeuble.
Résidence principale ou secondaire : des règles très différentes
La loi fait une distinction claire entre les deux situations.
Pour une résidence secondaire, l'interdiction de la location courte durée peut désormais être votée à la majorité des deux tiers si le règlement de copropriété le permet. Si vous possédez un pied-à-terre ou un investissement locatif, vous pourriez vous voir interdire de le louer sur Airbnb à l'issue d'un vote en assemblée générale.
Pour une résidence principale, vous bénéficiez de davantage de liberté — mais pas sans limites. Vous ne pouvez pas la louer plus de 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, les communes peuvent abaisser ce seuil à 90 jours par délibération municipale. Et votre règlement de copropriété peut imposer des restrictions complémentaires.
Dans tous les cas, en tant que copropriétaire, vous restez responsable du comportement de vos locataires vis-à-vis des règles de l'immeuble. Les nuisances causées par vos occupants vous engagent personnellement.
L'obligation d'enregistrement : une échéance à ne pas rater
C'est la nouveauté concrète la plus immédiate de 2026 : avant le 20 mai 2026, tout loueur de meublé touristique — même pour une résidence principale, même dans une commune non soumise à l'obligation de changement d'usage — doit obtenir un numéro d'enregistrement via un téléservice national unique.
Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces en ligne (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.). Sans lui, vous vous exposez à des sanctions administratives et à la suppression de vos annonces par les plateformes.
La démarche est entièrement en ligne et prend généralement moins de 15 minutes. Il suffit de fournir des informations sur le logement (adresse, surface, type de location) sur le téléservice mis en place par l'État.
Comment savoir si votre copropriété peut interdire Airbnb ?
La première étape est de consulter votre règlement de copropriété. Cherchez les mentions relatives à l'usage des lots : des termes comme « usage d'habitation bourgeoise exclusive », « interdiction d'activités commerciales » ou « usage exclusivement résidentiel » sont des indices clés.
Si ce type de clause est présent, votre copropriété peut voter l'interdiction à la majorité des deux tiers en assemblée générale. Si ce n'est pas le cas, l'unanimité reste requise pour modifier le règlement — une condition quasi impossible à réunir dans la plupart des immeubles.
Si vous n'avez pas votre règlement sous la main, votre syndic est tenu de vous en fournir une copie. C'est aussi le type de documents que des outils comme NeoCopro permettent de centraliser pour y accéder en quelques secondes, sans avoir à relancer votre gestionnaire.
Ce que le syndic peut faire en cas de nuisances liées à Airbnb
Même lorsque la location courte durée est autorisée, les abus ont des conséquences. Si vos locataires causent des nuisances — bruits nocturnes, dégradations, va-et-vient incessant dans les parties communes — voici le processus habituel :
Le voisinage contacte le syndic, qui vous met en demeure de faire cesser les troubles par courrier recommandé. Si les nuisances persistent, le syndic peut engager une procédure judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires. Vous pouvez également être poursuivi sur le fondement du trouble anormal de voisinage, même si votre règlement n'interdit pas explicitement la location courte durée.
La jurisprudence est de plus en plus sévère sur ce point : louer son appartement est un droit, mais pas au détriment de la tranquillité des autres résidents.
Ce que vous devez faire dès maintenant
Si vous louez ou envisagez de louer votre appartement en copropriété, voici les actions à prioriser :
Commencez par vérifier votre règlement de copropriété pour comprendre ce qui est autorisé. Ensuite, obtenez votre numéro d'enregistrement via le téléservice national si ce n'est pas encore fait. Renseignez-vous également sur les délibérations municipales de votre commune concernant le plafond de jours de location. Enfin, anticipez les prochaines assemblées générales : une interdiction pourrait être mise au vote si votre règlement contient une clause d'habitation bourgeoise.
La réglementation autour de la location courte durée en copropriété ne va pas dans le sens d'une plus grande liberté pour les loueurs. Mieux vaut anticiper que subir.
Pour rester informé des décisions qui concernent votre immeuble et suivre facilement l'actualité de votre copropriété, NeoCopro vous accompagne au quotidien avec des outils pensés pour les copropriétaires comme pour les gestionnaires.
